Den Lucien Clement hëllt Stellung vir CSV-Fraktioun an explizéiert déi wichtegst Néierungen vun desem Gesetz.
Här Präsident, Dir Dammen an Dir Hären.
Fir d’éischt well ech mengem Fraktiounskolleg, dem Norbert Haupert, Merci soen vir säin excellenten mëndlechen an och schrëftlechen Rapport. Hien huet daat esou gemacht ewéi mir daat vun him gewinnt sin. Ech denken et wier ubruecht fir hei säin immensen Asatz ervirzesträichen. Sein Engagement an disem dach schwieregen Projet erlaabt et iis disen wichtegen Gesetzesprojet, haut hei an der Chamber nach virun der Vakanz ze évacuaéieren.
Mir ersetzen haut e Gesetz waat schons méi wéi 50 Joar aal ass, an daat an den 80er Joaren just eng Kéier liicht reforméiert gouf. An den 50er Joaren gouf Loyersgesetz virun allem als provisoresch ugesin. D’Idii woar, fir et nemmen ganz kuerz a Kraaft ze loossen an dann eng komplett Reform vun der Loyersgesetzgebung fir ze hollen.
Et huet dunn baal 30 Joar gedauert bis daat, waat de Gesetzgeber 1955 als ee kuerzen Iwwergank ugesinn haat, sollt reforméiert gin. 1987 ass et dunn no laangen an heftegen Debatten zu enger Reform vum Gesetz vum 14. Februar 1955 komm. D’Modificatiounen déi deemols ennerholl gouffen woaren aawer och net dee grousse Worff, well an der Réalitéit, an a groussen Zich, as zu engem groussen Deel d’Gesetzgebung vun 1955 einfach iwwerholl gin. Bis haut also fonctionnéiert dise System. Ee System deen zu däer Zeit als richteg ugesin gouf, an daat wahrscheinlech och berechtegt.
Mee Zeit geet virun, an Virstellungen souwuel vum Locataire ewéi och vum Propriétaire, a selbstverständlech och d’Situatioun um Logementsmarché, hu geännert, an dofir as et richteg gewiescht, fir dise Virstellungen, an diser verännerter Situatioun, an engem neie Projet de loi, Rechnung ze droen.
No deene minimalen Emännerungen vun 1987 woar et dunn awer eng laang Zeit roueg em Loyersgesetz. Mat dem Laaf vun de Joaren gouf dunn awer emmer méi oft, an och emmer méi hefteg op Lacunen vum bestehende Gesetz higewisen, ouni dass aawer eppes Konkretes op legaler Basis ennerholl gin ass. Et huet bis 2003 gedauert bis erem politesch Bewegung an den Dossier komm as.
Den 19. März 2003 haate mer héi an der Chamber eng Orientéirungsdebatt iwwert Wunnengsbaupolitik vun der Regirung, wou ennert aanerem och Problematik vum lokativen Wunnengsbau discutéiert gouf. Eng vun de Conclusioun vun disem Débat woar, Loyersgesetzgebung ze reforméieren an d’Chamber huet och bei deem Débat, deementspreechend Propositiounen gemacht, vun deenen der en etlech an den Projet de loi 5216 agefloss sin.
Här Präsident,
Eent vun den Zieler vum néie Gesetz ass et den Ureiz, fir an den Logement locatif ze investéieren, fir en méi attractiv ze machen, an doduerch d’Offer a puncto Mietwunnengen ze augmentéieren. Bis ongeféier 2000 ass an disem Beräich aus diversen Grenn net esou vill geschéit, ewéi een sech et hätt kënne wënschen.
Virwaat ?
1. Daat aktuellt Gesetz iwert de Bail à Loyer as ze komplizéiert, an op verschiddenen Punkten och onlogesch ausgeluecht an huet deenen pontentiellen Investisseuren och net déi vun hinnen gefuerderten Rechtssecherheet gin, sou zum Beispill wann een Locataire net aus der Wunneng wollt auszéi’en, wann en dozou opgefuedert gouf oder wann de Locataire einfach kee Loyer méi bezuelt huet. D’Méiglechkeet vun de Propriétairen sech ze wieren, ass an disen Fäll zimlech ageschränkt gewiescht, well Gesetz eischter den Schutz vum Locataire favoriséiert huet ewéi deen vum Propriétaire. Et ass daat een vun den Haaptkritikpunkten vun den Propriétairen um bestehenden Gesetzestext, genau esou wéi et e Fait as, dass de Loyer net un Conditioune vum Marché kann adaptéiert gin.
2. Et woar zur Gewunnecht gin, dass vill Wunnegten déi an der Locatioun woaren, an och dozou destinéiert woaren, désaffectéiert gouffen, an a Bureau’en emgewandelt gouffen. Et woar einfach méi rentabel a méi lukrativ fir an d’Locatioun vu Bureau’en oder locales de commerce ze investéieren, ewéi an de Logement locatif, well d’Législatioun iwert de Bail commercial et nämlech erlaabt, d’Loyer’en dem Indice des Prix à la Consommation unzepassen. Et woar och méi lukrativ, well bei de Kontrakter iwert ee kommerzielle Bail, méi oder manner de Prix du Marché gespillt huet. Mee daat wäert awer demnächst, wann dist Gesetz bis gestemmt as, net méi grad esou einfach goen, well an d’Zukunft muss eng Gemeng hiren Accord zu enger geplangten Emaffectatioun vu Wunnraum an eng kommerziell Notzung vun demselwechten, gin. Gemengen kréien Méiglechkeet drastesch Stroofen ausschwätzen am Fall wou Wunnegten ouni hiiren Accord an Bureausflächen emgewandelt gin.
3. D’Zensen déi ee kruut op den Banken, woaren an den 80er bis Mett 90er Joaren dermoosen héich, dass et wesentlech méi attraktiv, a mat manner Misäre verbonne woar, d’Suen béi de Banken unzeleen wéi an de sougenanntenen Investissement à la pierre, wou een eng Rendit vun nemmen 5% konnt erzielen. Desweideren haate mir et an diser Zeit, mat extrem héigen Débiteurszenssätz ze din.
An den leschten 5-6 Joar konnt een aawer suivéieren, dass erem méi an den lokativen Wunnengsbau investéiert gouf, bedengt ennert aanerem, dass bei de Bankgeschäfter net méi souvill rauszeschloen woar, ewéi daat nach virun 10 Joar de Fall woar. Mat dem drasteschen Reckgang vum taux vun de Créditeurzensen, sin och Débiteurszenssätz gefall, an et woar dunn op eemol erem méi lukratif fir an de Wunnengsbau ze investéieren, ewéi d’Geld op Bank ze droen. Daat Ganzet gouf nach complémentéiert duerch dee sougenannten Crash op der Bourse, deen an déi nämlecht Périod gefall as. D’Invesstisseuren hu sech also no néien, no aaneren Méiglechkeeten emkucken missen, an hun dobäi den lokativen Wunnengsbau nei entdeckt.
Fait as, dass zenter 5 Joar Apartementswunnegten, bal ewéi Champignon’en aus dem Bueden wuessen, a mir och wessen dass eng 30% vun disen Wunnengen zur Locatioun ugebuede gin. Dis Feststellung beweisst menger Meenung no ganz kloar, dass erem méi an d’Mietwunnegten investéiert gett.
Vun Enn den 90eger Joaren un bis haut ass déi iwert d’Gesetz festgeluechten Mietrendit vun 5% erem sou attraktiv ewéi schons laang net méi, a potentiel Propriétaire-Investisseuren si mat Secherheet tentéiert, hir Suen a Mietwunnegten unzeleen. Fir dat deem och esou bleiwt, geseit daat neit Gesetz vir, fir den taux vu 5% bei der Fixatioun vum Loyer an dieser Phase, net eropzesetzen, mee och net erof ze setzen, mä ganz einfach bäizebehaalen. Sollten awer Taux’en vun de Créditeurs, an implizit och déi vun den Débiteurszensen nees eng Kéier méi zolid erop goen, mengen ech schons dat een deen aktuelle Satz vu 5% muss iwerdenken, wann ee sech net erem déi Viraussetzungen schaafen well, déi mir vun 1980 bis 1995 kannt hunn.
Mee fir hei flexibel ze sin, an den Evolutiounen um Finanzmarché Rechnung ze droen misst d’Gesetz geännert gin. Et hätt een sech dofir och kënne virstellen, dat de Maximal erlaabtnen Taux iwert ee Règlement Grand-Ducal définéiert géif, waat eng eventuel Hausse oder Baisse méi flexibel erlaabt.
Desweideren kréien Propriétaire-Bailleuren elo d’Méiglechkeet de Loyer net méi no 3 Joar, mä all 2 Joar ze adaptéieren.
Mir hoffen dass dis Mesuren derzou beidroen Pénurie entre guille-mets vun de Mietwunngen, an de Greff ze kréien an dat erem méi an och verstärkt an d’Sanéierung an an d’Renovéierung vun Aalbauwunnegten investéiert gett. Well och do fixéiert daat neit Gesetz aaner Critèren ewéi mir se bis elo kannt hun. Virun allem gett hei elo och dem Capital investi Rechnung gedroen, an daat haaptsächlech bei Wunnegten déi virun 1944 gebaut goufen.
Här Präsident,
Een zweeten Punkt deen ech wollt beliichten ass deen vun der Redéfinitioun vun den sougenanntenen Luxuswunnegten, déi net an de Kader vum Loyersgesetz faalen. Am Artikel 5 vum Gesetz vun 1955 geet riets vun enger Luxuswunnegt wann se ennert aanerem op mannst 7 Zemmer besetzt an wann se vun engem eenzegem Ménage bewunnt gett.
Dis Définition gett elo, an daat och richteger Weis, faale geloss well se einfach net méi up-to-date ass, an och an der Praxis ganz vill Problemer mat sech bruecht huet. D’Frô déi sech an disem Kontext gestallt huet woar déi, waat ass eng Luxuswunnegt, an no wéi engen Kritären définéiert een eng Luxuswunnegt.
Fir deen een ass et eng Luxuswunnegt wann am Buedzemmer gëlle Krinn installéiert sin, an een Dieren mat gellenen Klänsche opmachen kann. Deen aanere mengt wann en 3 Hektar Terrain ronderem säin Haus hätt , an do sei privaten Reitstall samt Päerd kann enner brengen, daat wier Luxus.
Och aaner Kritären wéi zum Beispill de Präiss, den Datum vum Bau oder Qualitéit vun der Wunnegt selwer, kommen a Frô, fir de Logement de Luxe ze définiéieren. Et woar, ganz schwéier a schwiereg fir eng méiglechst einfach an onkomplizéiert Définitioun fir sou eng Luxuswunnegt ze fannen.
Och ech haat 2003 während der Orientéirungsdebatt eng Propose gemacht, dass ee sollt higoen a soen wann zwee Partner, Proprietaire a Locataire, e Loyerskontrakt ennerschréiwen, dass ab engem Montant X, ech soen elo mol einfach 2500 €, déi zwee sech mussen bewosst sin datt et sech em eng Luxuswunnegt handelt. Ech wollt zu deem Zeitpunkt net onbedengt iwwert de Montant vum Loyer diskutéieren, mä fir mech wier daat ee ganz einfache Kritär gewiescht, an déi 2 Partner hätte jo dee Moment, wou se de Kontrakt ennerschreiwen, ganz genee gewosst waat se ennerschriwwen hun, an dat hiren Kontrakt dann net méi ennert Gesetz vum Bail à Loyer giff faalen.
Wann dann no enger Zeit en nächsten Locataire komm wier dann wier rem fresch verhandelt gin, an dann hätt sech missen erausstellen, op deen neie Client d’Haus och als Luxuswunnegt giff ugesinn oder net. Et wier een Kritär deen net komplizéiert mä einfach ze handhaben gewiescht wier.
D’Léisung an d’Kritären déi elo aawer schlussendlech zereckbehaale goufen, sin a mengen Aan an der Reih, well een, ouni op een externen Expert zereckgräifen ze mussen, séier rausfennt, op et sech em eng Luxuswunnegt handelt oder net, also op daat néit Loyersgesetz spillt oder net. Si sin och ewéi deemols gefuerdert gouf, relativ einfach ze handhaben.
D’Kritären déi elo am Gesetzestext niddergeschriwwen sin, berouen op zwou Varianten :
1. den monatlechen Loyer an 2tens dem Capital investi. Demno faalen net ennert daat néit Loyersgesetz all déi Wunnengen wou den Loyer mensuel méi héig ass wéi 269 €. Index 1/1/1948. Daat sin op haut emgerechent 1893 € . Ab disem Montant gett eng Wunnegt als Luxuswunnegt considéréiert an fällt net méi ennert daat néit Loyersgesetz.
2. De Kritär vum Capital investi pro m2 geseit fir:
a) wann et sech em eng Wunnegt an enger Copropriétéit handelt b) wann et sech em een Eenfamiljenhaus handelt.
Als Basis gellt héi den Baukäschtenindex vun 1970. Daat woaren deen Moment 618 € pro m2 fir Wunnegten an enger Copropriétéit, an 450 € fir Eefamiljenhäiser. Nom leschten Stand vum Bauindex sin daat haut 3867 € pro m2 fir Wunnegten an der Copropriétéit an 2816 € fir Eefamiljenheiser.
Disen néien Berechnungsmodus gett och vun der Chambre des Métiers begréisst. An hirem Avis seet si, dass den Kritär-Coût an der Praxis méi einfach ze handhaben an ze kontrolléieren ass, wéi een qualitativen Kritär.
Zum Beispill wéi as d’Qualitéit oder den Zoustand vun enger Wunnegt, waat dach éischter een subjektiven Kritär ass. Ze soen bleiwt hei nach, dat nemmen ee vun de Kriräre muss erfellt gin, fir d’Luxuswunnegt ze définéieren, an datt et muss expressément am Kontrakt festgehaale gin, wann et sech em eng Luxuswunnegt handelt, an datt d’Locatairen vun Luxuswunnegten net vun de légalen Prorogatiounen bénéficiéiere kënnen.
Här Präsident,
Een wéideren positiven an wichtegen Punkt, wahrscheinlech de Knackpunkt vum néie Gesetz, ass den vergréisserten Rechtschutz souwuel fir de Locataire wéi och fir den Propriétaire-Bailleur. Et ass gekuckt gin fir d’Rechter an d’Pflichten vun deenen zwou Parteien ze équilibréieren well et kann jo schliesslech net esou sin dass emmer nemmen eng Partei sech un den Kontrakt hällt oder haale muss, een Kontrakt deen aawer an der Regel déi zwou Parteien ennerschriwwen hun. Waat mir wichteg erscheint, as datt mat disem Gesetz elo déi zwou Parteien am Viraus wëssen wou se an de Bounen dru sin, waat Délais’en betrëfft, an ech hoffen dat déi juristesch Spillereien elo endlech en Enn wäerten hun.
Ech wollt an disem Kontext op déi néi Dispositiounen iwwert Verlängerung vum Bail an dem déguerpissement vum Locataire agoen.
1. Verlängerung vum Bail :
De Prinzip vun der automatescher Verlängerung vum Bail gett bäigehaalen, ausser wann de Propriétaire Wunnegt fir säin eegenen Gebrauch well notzen oder wann den Locataire sengen legalen Verpflichtungen net méi no kennt. Den besoin personnel vum Propriétaire gett ausserdem ausgedehnt op all Familjememberen bis zum 3. Grad inclus. Desweideren gett de Bail och net méi automatesch verlängert wann den Propriétaire d’Wunnegt fir een « besoin à usage professionnel » brauch.
Waat elo den Déguerpissement vum Locataire betrefft, sou baséiert déi néi Prozedur op enger Propose vum Conseil Economique et Social déi virgesäit, dass wann de Propriétaire seng Wunneng « pour besoin personnel » well iwwerhuelen, een gené’en Zäitpunkt festgeluecht gett, ab deem de Propriétaire seng Wunneng kann an Usproch huelen. Haut ass Situatioun jo dacks sou, an ech hun et elo grad schons ugeschwaat, dass duerch onendlech laang juristesch Prozéduren an Recours’en, de Propriétaire oft eréischt no Joaren vun sengen eegenen 4 Wänn ka gebrauch maachen. Dise Prozedurdschungel huet et och mat sech bruecht datt Wunnegten déi zum Verkaaf ustungen, a wou nach ee Contrat de Bail gelaaf as, dat dis Wunnegten fir een dee selwer wollt dra wunne goen net interressant woaren an dofir och net vun diese Leit kaaft gi sin.
Diser Problematik gett elo duerch Gesetz en Enn gesaat. De Locataire, ka je no Fall, maximal vun engem Délai vun 18 Méint profitéieren bis den Déguerpissement muss vollzun gin. Frô as, wéi leeft déi Prozedur vum Déguerpissement elo genee oof ?
Am Fall wou den Propriétaire oder een Member vun senger Famill an déi verlounte Wunneng selwer wellen anzéien, dann gesäit Gesetz een Délai fir Kennegung vum Bail vun 6 Méint vir, vun deem Dag un wou den Locataire iwwert Résiliatioun vum Kontrakt informéiert gouf. Konkret heescht daat, dass den Locataire no deenen 6 Méint Wunnegt muss verlossen. Natiirlech gin et Aussnahmen déi en Faveur vum Locataire sin : Den Locataire kann innerhalb vun den éischten 3 Méint beim Fridensriichter eng Verlängerung vum Délai de Résiliation ufroen, deen maximal 12 Méint bedroen kann, an daat vun deem Dag un, wou den Délai vun den initiale 6 Méint ofgelaaf as. Hei hätte mir dann ee cas de figure vun 6+12 =18 Méint maximal.
Fir dass de Locataire dis Verlängerung aawer zougesprach kréit muss hien dem Richter valabel Motiver virlé’en, sou zum Beispill, de Bau oder de Kaaf vun enger eegener Wunneng, d’Lounen vun enger néier Wunneng déi aawer nach net fierdeggestallt ass oder amgang as renovéiert ze gin, oder och nach ausgiebeg Démarchen déi mussen getätegt gin en vue vun der Séich no enger néier Wunneng. An dise Fäll kann den Délai, ewéi schons gesoot, dann em 12 Méint verlängert gin.
Ee Recht op Sursis gett et dann aawer net méi fir den Locataire ; wann den Richter bis eng Décisioun geholl huet zielt dis Décisioun définitiv. Entweder kritt den Locataire déi 12 Méint Verlängerung zougesprach oder net. Am Fall wou hien keng Verlängerung zougesprach kréit, kennt et zu engem Déguerpissement Forcé noom Ooflaaf vum initialen Délai vun 6 Méint. Eng Oppositioun oder en Appell zu disem Uertdeel ass dann net méi méiglech.
De Fall gesaat den Locataire freet innerhalb vun den éischten 3 Méint keng Verlängerung un, a mëllt sech och soss net op iergendeng Oart a Weis. An deem Fall kann de Propriétaire-Bailleur beim Richter een Déguerpissement Forcé ufroen deen no den initilaen 6 Méint direkt a Kraaft trëtt. An disem Fall kann de Locataire aawer emmer nach een Sursis ufroen. D’Gesetz seet awer, dass den déguerpissement dann spéitstens 15 Méint nodeems den Kënnegungsbréif un de Locataire gescheckt gouf iwwert Bühn gangen muss sin.
Am Fall wou de Propriétaire selwer well a seng Wunnegt goen, gett disen Délai vun 15 op 12 Méint reduzéiert. Als Datum gellt och hei den Dag wou de Kennegunsbréif un de Locataire fort gescheckt gouf.
Här Präsident
Ech denken an ech hoffen, dat dist Gesetz waat mir haut hei stemmen wäerten, seinen Zieler gerecht gett. Daat heescht
1) méi Transparenz a méi Rechtssecherheet bei de Kontrakter, souwuel fir de Locataire ewéi fir de Propriétaire.
2) Investiounen an de Logement locatif méi attraktif ze machen an och Zukunft lukratif ze halen.
3)Secher mussen nach aner Gesetzer a Mesüren daat heiten Gesetz begleeden, ech denken do haaptsächlech un d’Reform vum Grondsteiergesetz, un aner Steiermesüren, un d’Noutwendegkeet vum Schaafen vun e puer neien gréisseren Lotissementer déi de Staat selwer kënnt créeieren, zesummen mat de Gemengen als Associé’en.
Daat alles, dir Dammen an dir Hären, muss zesummen passen, an zesumme getässelt gin, fir dat ee Ganzt gett, a fir dat et deen Erfolleg brengt dee mir iis dervun erhoffen. Well et muss ee wessen, dat an disem sensiblen Domaine vum Bau, emmer nach, an daat trotz allen goud gemengten Mesüren, Gesetzer a Gesetzestexten, emmer nach d’Loi du Marché spillt.
Well een de Bau, virun allem awer och de Bau vun engem Eegenheem an d’Zukunft lukrativ gestallten virun allem awer erem fir de Gros vun de Leit finanziel méiglech machen, muss een dem Marché mat sengen eegenen Mettelen begéinen. Daat heescht am Kloartext, Här President, d’Angebot muss méi grouss sin ewéi Nofrô. Dofir dir Dammen an dir Hären brauche mir net nemmen daat heite Gesetz. Dest Gesetz as nemmen ee Steck an deem Puzzel.
Daat gesoot well ech zum Schluss, dann awer nach Merci soen fir d’Nolauschteren, a brengen selbstverständlech den Accord vun der CSV-Fractioun zu disem Projet.